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Los propietarios viven en casas un 20% más caras que las que alquilan

El valor catastral de los inmuebles en alquiler es hasta 25.000 euros inferior, según Hacienda.

El valor catastral es la cifra que sirve de base imponible para impuestos como el IBI, principal fuente de financiación de los ayuntamientos. A diferencia del valor de mercado, que surge de un proceso de libre negociación, el valor catastral se determina según un método que se considera objetivo. En teoría, el valor catastral nunca puede superar el 50% del valor de mercado, algo que la Hacienda estatal intenta conseguir actualizando el coeficiente para corregir los altibajos periódicos del mercado libre, más volátil que la actividad catastral. 

Las estadísticas oficiales del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) muestran un cambio en el comportamiento del mercado de la vivienda en España: los propietarios de viviendas en alquiler viven en locales mucho más caros que los que alquilan. Los datos de Hacienda muestran, en concreto, que el valor catastral de las viviendas ocupadas por sus propietarios es un 20,4% superior al de los inquilinos. Se trata de una tendencia general en todo el país. 

Esta tendencia es evidente en todas las regiones de España, a excepción de Cádiz, donde el valor de las viviendas alquiladas es un 1% superior. Por el contrario, la mayor diferencia se observa en provincias como Pontevedra, donde la cifra es un 37% superior, o Lleida, Girona y Tarragona, donde también supera el 30%. En grandes mercados de alquiler como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla, la diferencia oscila entre el 16% y el 26%. En cifras absolutas, por ejemplo en Madrid, esta diferencia supera los 25.000 euros. 

Conviene recordar que las cifras de la Agencia Tributaria se basan en el valor catastral del inmueble declarado por el contribuyente y no en el valor de mercado, por lo que no existen cifras oficiales. No obstante, pueden dar una idea de la diferencia entre unos inmuebles y otros. Como explica Rocío García Ramírez, directora técnica de impuestos inmobiliarios de Euro-Funding, el valor catastral es la estimación monetaria que la Administración asigna a cada inmueble para determinar su repercusión fiscal, por lo que se basa en varios factores de valoración y permite evaluar la vivienda y sus prestaciones.

García Ramírez continúa diciendo que se basa en varios factores de muy distinta naturaleza, lo que deja poco margen de error. Por ejemplo, el agente catastral analizará si la vivienda está situada en una esquina con acceso a dos calles, si la casa es cuadrada o rectangular, si tiene acabados exteriores, si está en la primera calle, si tiene ascensor, aparcamiento, terraza o azotea, etc. Todos estos datos junto con el tamaño de cada planta, la altura, el estado o el grado de conservación del inmueble, etc. hacen que el valor catastral sea aún mayor. 

Todos los detalles se suman al valor del suelo, que es otro indicador importante que conforma el certificado catastral, añade David Paramio, director de Tinsa Advisory. "El valor del suelo se determina a partir de una valoración elaborada por cada ayuntamiento, y a cada área o zona se le asigna un valor en función de factores como la proximidad al centro de la ciudad o a determinados servicios". 

Por estos motivos, agregan los expertos, los datos del IRPF reflejan, en general, que la vivienda de alquiler tiende a ser más barata, de menor calidad y a situarse en zonas con valor de mercado más bajo. De media, el valor catastral de la vivienda alquilada es de 57.113 euros, inferior a los 68.772 euros de la vivienda habitual del propietario. 

La declaración del IRPF también incluye datos sobre las viviendas desocupadas, que incluyen los inmuebles que no están ocupados habitualmente por sus propietarios pero que no son objeto de una actividad económica como el alquiler. En otras palabras, se trata de segundas residencias. 

El valor catastral de este tipo de viviendas es mucho menor que el de las viviendas habituales y alquiladas, lo que según los expertos entrevistados se debe a que suelen estar situadas en zonas de mercado más baratas.