Назад

Дебаты о сокращении продажи недвижимости на Балеарскиx островаx нерезидентам

Попытка правительства наложить вето на продажу недвижимости нерезидентам противоречит требованиям закона.

Балеарцы требуют альтернативных мер по регулированию деятельности риэлторских компаний и снижению влияния на продажи иностранцам.

 

Иностранцы стали эффективным катализатором роста цен на недвижимость в Испании. Возможно, Балеарские острова столкнулись с неизбежными юридическими трудностями и отсутствием консенсуса при попытке обуздать это явление, но в настоящее время готовятся альтернативные меры для смягчения воздействия на цены. Подобная стратегия может быть использована и в других регионах Испании, где иностранцы создали параллельный спрос на жилье, нарушив тенденцию роста цен.

 

Что касается Балеарских островов, то с тех пор, как 10 лет назад Испанская ассоциация регистраторов начала собирать данные, в 2022 году иностранцы купили на Балеарах больше жилья, чем когда-либо прежде: в общей сложности 6 133. Этот показатель также составил 34,4% от общего числа продаж, зарегистрированных на острове, что является вторым по величине показателем после 35,6% от 3 784 покупок в 2015 году. Средний процент иностранцев, покупающих жилье в Испании, гораздо ниже.

 

Согласно данным Ассоциации, автономные сообщества, в которых иностранцы совершили больше всего покупок в четвертом квартале 2022 года, следующие:

 

• Балеарские острова (36,15%), 
• Валенсия (28,47%), 
• Канарские острова (27,25%), 
• Мурсия (21,87%), 
• Каталония (15,58%),
• Андалусия (14,70%).

 

Tongyuan обнаружил, что на провинциальном уровне количество провинций, где вес иностранных покупок увеличился или уменьшился, продемонстрировало определенный баланс: в 24 провинциях он увеличился, а в 26 провинциях уменьшился. Провинциями с самой высокой долей иностранных покупателей в четвертом квартале были:

 

• Аликанте (42,94%), 
• Балеарские острова (36,15%), 
• Малага (34,05%),
• Санта-Крус-де-Тенерифе (32,55%), 
• Жерона (31,12%), 
• Лас-Пальмас (22,15%),
• Мурсия (21,87%).

Что говорят эксперты

 

Хосе Мария Бассаньес, президент Tecnitas и президент Atas (Ассоциация профессиональных ассоциаций оценщиков), подсчитал, что процент иностранных покупателей в Испании "в последние годы составлял от 10% до 15%; в 2022 году эта цифра составит около 12%". Но на практике индустрия недвижимости - естественный враг средних показателей, которые могут лишь скрыть тенденции. Там, где иностранцы составляют большинство, цены взлетают и создают свой собственный мир недвижимости, как это произошло на Балеарах.

 

По словам Басаньеса, наибольшая доля иностранных покупателей приходится на Валенсийское сообщество, Андалусию, Каталонию и Балеарские острова. Прибрежные города как магнитом притягивают цены, устанавливаемые иностранным спросом. По данным Tecnitasa, британцы, немцы и французы являются постоянными покупателями испанских домов. Хотя в некоторых районах, например, на Коста-дель-Соль, также заметен спрос со стороны россиян и норвежцев.

 

После ограничений, вызванных пандемией, число иностранных покупателей и продавцов быстро увеличилось, так как в этот период спрос восстановился. По прогнозам Tecnitas, несмотря на рост процентных ставок, они останутся на высоком уровне до 2023 года, "и этот показатель может увеличиться в зависимости от того, как будет развиваться текущая экономическая и геополитическая обстановка на фоне преобладающей неопределенности".

 

Хотя свободное движение европейского капитала, несомненно, создало юридические трудности, правительство Балеарских островов, возглавляемое ООН Podemos, готово попытаться снизить иностранный спрос, который влияет на цены продажи и аренды. Балеарский депутат Пабло Хименес (UP) защищал право вето против иностранной покупки, но PP и Vox выступили против него по всем фронтам. Альтернативные пути все еще существуют. ООН Podemos достигла соглашения с Социалистической партией Балеарских островов, попросив правительство Балеарских островов "в координации с правительствами штатов и институтами ЕС продвигать закон, предусматривающий необходимые меры, позволяющие ограничить приобретение недвижимости физическими или юридическими лицами-нерезидентами, чтобы избежать нынешней ситуации спекуляции недвижимостью".

 

Штрафы для риэлторских компаний

 

Основной инструмент, который уже существует - это агенты по недвижимости и чеки на аренду. В 2021 году на Балеарах будет выявлено 174 операции, и 90% риэлторских компаний потерпят неудачу и будут вынуждены исправлять свои ошибки. В 2022 году было выявлено 56 операций (35 на Майорке и 21 на Ибице) и 52 нарушения. Все, кроме восьми, были устранены. В настоящее время открыто восемь дел (все на Майорке). Агентство недвижимости оштрафовано более чем на 30 000 евро за непредоставление информации на каталанском или испанском языках, отсутствие формы для подачи жалобы и т.д. 

 

Источники в сфере недвижимости отрицают, что ограничения на продажу жилья иностранцам влияют на цены. Но их опыт порождает еще больший скептицизм, поскольку иностранцы, как правило, покупают новые, более дорогие дома с лучшими строительными материалами. Предложение рассчитано в первую очередь на эту потребность. Значительная часть этих иностранных покупателей приобрела дома стоимостью более 500 000 евро, в то время как средняя цена домов, купленных в Испании, составила чуть более 170 000 евро. 

 

Хотя крупные городские центры с побережьем и пляжами, как правило, являются основными направлениями для иностранцев, ищущих жилье, у нас есть список городов с населением менее 5 000 человек, которые более привлекательны для иностранцев, чем для граждан Испании:

 

• Fuente Obejuna (Кордова), который в последние месяцы получил 77% посещений портала из-за рубежа; 
• Муниципалитеты Гарсиррей (69%) и Эль-Милано (66%),
• Муниципалитеты Саламанки; Кала Ратхада (63%), 
• Майорка; Ларойя (61%) в Альмерии; 
• Валье Гран Рей на Ла Гомере (57%), 
• Компета (Малага) также имеет долю 57%.
• Сьюдад Кесада (55%) расположен в Аликанте. 
• Канильяс-де-Альбайда и Саялонга (оба в Малаге), куда в поисках жилья приезжают 54% иностранцев; 
• Бенитачель (Аликанте), Кала Миллор (Майорка), Арболеас (Альмерия) и Кала Бона (Майорка) с 53%; 
• Кома (Майорка) и Алагеро (Санта-Крус-де-Тенерифе) на острове Ла Гомера с 52% иностранных запросов,
• Альбанчес (Альмерия), Деха (Майорка), Кала Д'Ор (Майорка) и Лубрина (Альмерия) - 51%. 
• В Йете (Гранада) и Портбу (Жирона) иностранцы заинтересованы в покупке недвижимости не меньше, чем граждане страны.