Назад

Замедление темпов роста рынка недвижимости повышает конфиденциальность при продаже крупной недвижимости

Сделки переходят от открытых к так называемым "внерыночным" процессам.

Ни один владелец недвижимости не хочет оказаться уязвимым на нестабильном рынке, если он не сможет предложить за свою собственность запрашиваемую цену. В результате рынок крупных сделок с недвижимостью смещается в сторону "внерыночных" продаж, то есть сделок, основанных на тайных двусторонних соглашениях, а не на открытом публичном процессе, доступном для всех потенциальных покупателей. Это делается для того, чтобы уменьшить последствия возможного отказа в решающий момент заключения сделки.

Причина ухода с рынка имеет весьма специфический контекст. Пока неясно, как повышение процентных ставок повлияет на скептицизм, накопившийся в финансовом секторе после падения SVB. С конца прошлого года сделки с недвижимостью зашли в тупик. Основная проблема заключается в том, что доступ к финансированию стал более дорогим и трудным, поэтому покупатели стремятся к более высокой рентабельности, что сразу же приводит к снижению стоимости недвижимости. Никто не хочет быть первым, кто купит недвижимость, если цены продолжат падать, поэтому покупатели и продавцы спорят о том, насколько меньше стоит каждый объект. В результате за последние месяцы было заключено 25 крупных сделок с недвижимостью на сумму 3 млрд евро.

"Многие из этих сделок переходят в формат вне рынка, что, поскольку они менее заметны, дает обеим сторонам больше возможностей для корректировки цены", - признает Серхио Фернандес, главный инвестиционный директор консалтинговой компании JLL. Он также отмечает, что продолжительность открытых процессов, как правило, больше, а стоимость финансирования и ценовые ожидания продавцов и покупателей колеблются от недели к неделе.

Игнасио Мартинес-Авиаль, управляющий директор BNP Paribas Real Estate, согласен с тем, что сделок вне рынка стало больше, "потому что владельцы, особенно те, кому не нужно продавать, предпочитают не подвергать свой капитал риску, а если есть интересное предложение от действительно заинтересованного инвестора, его можно лучше согласовать".

По словам Гонсало Ладрона де Гевары, исполнительного директора по рынкам капитала компании Savills, во время циклов "быстрого роста" инвесторы, желающие продать недвижимость, обычно организуют открытые процессы, поскольку конкуренция ведет к росту цен. Но они предпочитают тестировать цену в ограниченном процессе с участием только самых активных инвесторов, продолжает он, в условиях рынка, подобных нынешнему, когда ориентир еще не ясен.

Председатель совета директоров и генеральный директор Colliers Микель Эчаваррен добавляет, что открытые процессы имеют смысл, когда существует острая конкуренция и возможны реальные торги. "Поскольку институциональные инвесторы требуют более низких цен, чем предлагают продавцы, приходится структурировать двусторонние сделки с другими типами покупателей, большинство из которых являются очень долгосрочными инвесторами, осуществляющими инвестиции без финансирования.

В процессе продажи крупные арендодатели часто используют агентов и консультантов, включая представителей JLL, CBRE, Savills, Cushman and Wakefield, BNP Paribas Real Estate, Knight Frank, Colliers, Catella, EY, PwC, KPMG и Deloitte. Агенты по недвижимости пользуются списками контактов этих фирм, когда речь идет о продаже недвижимости вне рынка.

По словам Ладрона де Гевары, объект продается на двусторонней основе одному заинтересованному лицу или небольшой группе тщательно отобранных инвесторов, а не выставляется на рынок в процессе продажи, открытом для всех потенциальных покупателей. "Наша работа заключается в точной настройке этого отбора, и мы можем сделать это только при глубоком понимании рынка, которое позволяет нам определить двух или трех инвесторов, которые будут наиболее заинтересованы в активе и смогут максимизировать цену его продажи", - говорит он. "Для этого крайне важно иметь прочные отношения с потенциальным продавцом и иметь представление об инвесторах, готовых предложить целевую цену владельца", - продолжает он.