Назад

Сектор Недвижимости Предвосхищает Восстановление в 2024 году Несмотря на Высокие Процентные Ставки

Рынок недвижимости готовится к восстановлению в 2024 году, несмотря на вызовы, представленные высокими процентными ставками, согласно главе Blackrock в Испании, крупнейшему управляющему активами в мире. В ходе выставки недвижимости The District в Барселоне, где собрались 10 000 руководителей отрасли, были выделены несколько факторов, указывающих на наступление нового этапа в развитии.

Коррекция Цен и Смена Денежной Политики

Коррекция цен и спад в инвестициях в недвижимость приближаются к завершению, отмечая новый этап для сектора. Смена денежной политики, внедренная Европейским центральным банком (ECB) с сентября 2022 года, вызвала эту коррекцию, при которой объемы инвестиций резко уменьшились. Фонды, основные участники на этом рынке, стремились понять, насколько далеко могут уйти процентные ставки и какая должна быть прибыльность от недвижимости.

При процентных ставках выше 4%, рынок уже начинает учесть, что ECB сдержит их рост. Это прямо влияет на доходность (yields), т.е. доходность, которую инвесторы требуют от активов, которая будет иметь тенденцию к стабилизации, как подчеркнуто в последнем отчете консультационной фирмы Colliers. Эта стабилизация прямо переводится в большую уверенность для инвесторов, которые начнут активизировать свои планы по приобретению.

Позитивные перспективы на 2024 год

Альфонсо Фавьерес, директор по недвижимости Blackrock в Испании, отметил в ходе первого дня выставки The District, которая собрала 10 000 руководителей сектора в Барселоне, что инвестиции "начнут активизироваться с первого квартала 2024 года", а "третий квартал будет хорошим временем для инвестиций".

Глава крупнейшей управляющей фирмы мира также добавил, что будут возможности для инвестиций в Испании по двум причинам: возвраты, которые придется сделать определенным фондам своим участникам, что будет менее затронуто в нашей стране по сравнению с другими, и рефинансирование, где будет "трудно найти капитал" из-за снижения стоимости активов и высоких процентов.

Адольфо Рамирес-Эскудеро, исполнительный директор консалтинговой фирмы CBRE, также выразил оптимизм по поводу следующего года: "2024 год будет лучше, чем 2023 год по объему инвестиций. Практически мы прошли две трети падения цен и оценки. Считаю, что следующие девять или двенадцать месяцев будут идеальным временем для инвестирования".

Руководитель консультационной фирмы настаивал в ходе выставки, что испанский рынок недвижимости не находится в пузыре: "Здесь нет избытка предложения, нет ливневого финансирования". Этот аргумент поддержал Мигель Переда, президент Grupo Lar, управляющей компании socimi, специализирующейся на торговых центрах Lar España. Однако этот руководитель подчеркнул, что "мы начинаем видеть первые осторожные покупки".

Несмотря на это, повышение процентных ставок, а следовательно, требуемых доходностей, все же заставляет сектор недвижимости конкурировать по доходам с другими финансовыми активами, которые раньше не предлагали никакого дохода, такими как облигации или инфраструктура. "Мы входим в новый этап, где будет больше конкуренции за капитал, но также больше возможностей для трансформации и создания ценности через недвижимость", - заверил Рамирес-Эскудеро.

Проблемы для офисов

Активы, которые руководители наиболее выделяли, это в первую очередь жилые помещения и логистические склады. "Я очень оптимистичен по поводу студенческих общежитий в Испании, потому что страна стала зрелым направлением для международных студентов. Также я оптимистичен относительно всех форм гибкого проживания: аренда жилья (BTR и PRS), коллайвинг, жизнь для пожилых людей и т.д.", - подчеркнул Фавьерес.

Давид Мартинес, исполнительный директор строительной компании Aedas Homes, подчеркнул "здоровое" состояние рынка новостроек: "У нас огромный спрос. Каждый год создается 240 000 домохозяйств, и начинается строительство всего 80 000 домов. Предложение настолько ограничено, что мы не ожидаем снижения цен". Одним из недостатков Мартинеса была сложность получения доступа к земле, что нашло поддержку у Саид Хеджала, исполнительного директора Kronos Homes, который потребовал от государственных органов "больше гибкости". Давид Вила, исполнительный директор каталонской компании Renta Corporación, добавил, что "реконструкция зданий может стать дополнением к этому дефициту земли".

Рамирес-Эскудеро также считает, что "инвесторы направят свои средства в секторы с спросом, такие как все, что связано с жизнью (жильем и его производными), логистикой и образовательными активами". С сегментом, который не вызывает такого позитива, это офисы, о которых он заявил, что есть "старый запас", который требует постоянных вложений для защиты стоимости активов и арендаторов. В этом же духе Хавьер Фаус, основатель каталонской управляющей компании Meridia Capital, подчеркнул: "Ситуация с офисами драматична, особенно те, которые находятся вне центра города, столкнутся с трудностями''.