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La industria advierte – la construcción en España no va a la par del crecimiento de la demanda

El pasado viernes, en el auditorio El Beatriz de Madrid, varios expertos analizaron el mercado inmobiliario español. Durante la jornada se realizaron dos mesas redondas: una sobre el contexto macroeconómico hasta 2023 y otra sobre su impacto en el sector inmobiliario. 

Judit Montoriol, economista jefe del departamento económico de Caixabank Research España, y Carlos Thomas, subdirector general económico y de estudios del Banco de España, participaron en la primera sesión, moderada por Miguel Solchaga, del Centro de Estadística del Notariado. 

Thomas explicó que la inflación y los tipos de interés están subiendo, y de esta manera las características del entorno macroeconómico afectan a la inversión. Los indicadores de confianza relativos a las perspectivas económicas aumentaron después de que los datos del Banco de España mostraron una mejora de las perspectivas económicas para 2023. Sin embargo, los tipos de interés han subido mucho desde mediados del año pasado, lo que ha tenido un impacto a la baja en la inversión. 

Según él, el impacto negativo de los tipos de interés sobre la inversión empezará a aparecer en el segundo y tercer trimestre de este año. Durante este trimestre prevalecerá el efecto negativo sobre la inversión. No obstante, Thomas señaló otro factor importante que podría estimular la inversión este año: el fondo europeo NextGen, que podría proporcionar un aumento significativo del PIB de casi dos puntos porcentuales.

En cuanto al macrocontexto del mercado inmobiliario, Montoriol comentó parámetros como la oferta de viviendas, que cerró 2022 con 110.000 nuevos permisos de construcción. La magnitud asociada a la creación de nuevos hogares (210.000 nuevas familias según el INE) es un indicador muy claro de la escasez de viviendas en construcción. Esta es la situación desde hace al menos tres años consecutivos. 

El sector inmobiliario y de la construcción representa ahora casi el 5% del PIB de la economía española, ligeramente por debajo de la media europea del 5,4% y muy por debajo del máximo del 12% alcanzado en 2006. Según Montoriol, algo intermedio es razonable. 

En cuanto a la dinámica de los precios en este entorno macroeconómico, Montoriol ha apuntado a una ralentización significativa del crecimiento del precio de la vivienda en 2022. Aunque estamos experimentando un crecimiento positivo (según el INE y el MITMA), la tendencia se está ralentizando. 

Caixabank Research, por su parte, espera que el impacto se note sobre todo en las cifras de ventas, que volverán a niveles cercanos a los históricos. 

Si se compara España con otros países, el mercado inmobiliario español es muy diferente del de otras economías desarrolladas. Por ejemplo, Nueva Zelanda, EE.UU., Canadá u Holanda, donde los precios de la vivienda han subido más de un 40% sin que haya aumentado la renta, según Thomas. Esta situación ha creado una crisis de asequibilidad de la vivienda en estos países, donde se están produciendo ajustes de precios desde mediados del año pasado. 

Sin embargo, en el mercado español no se ha producido tal desequilibrio. Según las propias cifras de la junta, los hogares no se han endeudado y los que lo han hecho, en su mayoría, tienen tipos de interés fijos.